自2017年北京限竞房土地集中入市起-烟台新闻直通车
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北京高端-自2017年北京限竞房土地集中入市起-烟台新闻直通车

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「當前,限競房項目成為了市場主流,這也導致市場上產品同質化嚴重,現在推出一些不限價的地塊,可以為高端改善群體提供更多元化的選擇。」北京和裕房地產開發有限公司(以下簡稱「和裕地產」)總裁助理兼營銷中心總經理彭振石指出。

有分析師表示,樓市升級改善型置業需求的上升,別墅等住宅產品逐漸由樓市的補充性產品成為高端改善市場的中流砥柱。北京莊園這樣的高端產品取證入市,有利於促進別墅市場更多元更穩定。

「不限價」地塊增多8月9日,北京土地市場公開掛牌出讓朝陽區孫河鄉一宗F1住宅混合公建用地國有建設用地使用權。建設用地面積約為3.19萬平方米,出讓起始價為23.89億元。

據了解,和裕地產目前在京操盤項目已達18個,打造了林肯公園、林肯時代、尚峯壹號、北京莊園等多個高端產品,土地儲備和年銷售額均在北京名列前茅。在新一輪的城市發展浪潮中,和裕地產也已經從原先單一的住宅開發者變身成為多元化、高端化的城市服務商。

文件中並未限定商品住房銷售價格,且取消「7090」限制,而這也是孫河板塊年內出讓的第二宗「不限價」地塊。

而今年5月份,和裕地產旗下的北京莊園等高端項目獲批入市,很大程度上提振了北京高端住宅市場,填補了高端改善置業需求的空白,在業內掀起了不少的熱議及關注。

高品質純住宅供應減少在持續走高的需求面前,別墅供應也呈現了新變化。由於大量限競房地塊的推出,北京別墅供應呈現兩極分化,「高低配」的限競別墅逐漸佔據供應主流,高品質的別墅產品日益稀缺。

北京市近期掛牌出讓的朝陽區孫河板塊一宗F1住宅混合公建用地,再次引爆了市場的高預期。該地塊是孫河板塊在年內推出的第二宗「不限價」地塊,「特殊」屬性很快引發市場關注。

中原地產分析指出,最近幾個月網簽限競房月成交量在1500套以上,其中,6月突破2500套,但是由於供應量持續增加,限競房庫存量達到歷史高峰,合計高達2.3萬套。

日前,2019博鰲房地產論壇在海南落幕,而北京莊園即憑藉良好的口碑和影響力,榮獲「2019中國年度影響力豪宅」獎項。事實上,在諸多的別墅產品中,和裕地產對於「高端品質」擁有着自身獨特的見解。

億翰智庫同樣指出,當前限競房和共有產權房為主的中低端項目已經佔據市場主流,隨着限競房和共有產權房大量入市,項目同質化嚴重,房企銷售壓力較大,同時高端住宅需求無法滿足,推出特定地塊可緩解供需矛盾。

另一方面,則是「不限價」地塊出讓的增多。據北京土地學會發佈的土地招拍掛市場解析報告統計,2019年上半年成交的31宗居住用地中,有8宗「不限價」地塊。

掛牌出讓文件顯示,該宗地設定土地合理上限價格,當競買報價達到土地合理上限價格時,則不再接受更高報價,轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。

事實上,縱觀整個北京限競房市場,有業內人士總結髮現,大多數限競房項目位置相對偏遠,配套有短板,比如地鐵、教育、商業等配套缺失,且多數項目都受到「7090」限制,戶型雷同,同質化嚴重,或是受成本限制,品質相對欠缺。

同時,本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例,當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

統計數據顯示,過去兩年,北京的高端純別墅供應出現了70%的供應降幅,超越了所有住宅類型,新增更是幾乎為零。

事實上,自2017年北京限競房土地集中入市起,此類土地便成為北京土地出讓的主流模式,限競房項目成為了市場主流產品。

但是,隨着2019年「限競房」扎堆入市且去化率普遍緩慢,加之上半年北京「不限價」土地出讓增多,對比之下,有業內人士將系列變化解讀為風向轉變的信號。同時,亦有業內人士認為,限競房佔據主流市場,同質化嚴重,使高凈值人群及改善客戶的選擇性收窄,「不限價」地塊的出讓增多,或是為調節市場需求,豐富產品結構。

受益於堅持「高端品質」的理念,和裕地產逐漸打響了「北尚峯,南林肯」的品牌。從區域位置來看,林肯時代和尚峯壹號兩項目都發酵于北京重點經濟發展核心區,隨着樓盤的開發和使用,區域價值快速兌現;從產品品質來看,二者都以改善大戶型為起點,以高端住宅操盤思路營造產品品質;最後在配套服務方面,林肯公園重視業主周邊的社區運營,而尚峯壹號的會所和高端物業更是標配。

縱觀上半年北京樓市,別墅市場表現亮眼。據北京中原成交統計數據顯示,2019年上半年共成交2110套別墅,總成交額385.88億元,平均成交價57129元/平方米,環比去年下半年價格增長4000元/平方米,套均價環比增加335萬元至1829萬元。

對此,北京土地學會專家分析稱:「2019年上半年,土地及房地產市場態勢平穩,考慮前期供應近百宗『限競房』所帶來的同質化嚴重等問題,根據供應地塊的區位、容積率等因素,上半年成交31宗居住用地中有8宗地塊取消了房價限制。」

成立於1999年的和裕地產,20年來始終深耕北京市場,以「品質生活、悉心為你」為宗旨,秉持「務實、高效、責任、和諧」的核心價值觀,堅持高端品質戰略。

有業內人士認為,「不限價」地塊的增多,或是市場風向轉變的信號。但亦有聲音指出,「房住不炒」是政策主基調,在當前限競房扎堆入市的環境下,「不限價」地塊是為豐富產品結構,滿足不同的市場需求。

中原地產數據顯示,自2018年6月首批限競房入市以來,至今年7月合計入市項目57個,共83期,供應住宅39000餘套,但是完成簽約套數約為15700餘套,簽約面積合計162萬平方米,按照面積計算,網簽完成率僅為35.24%。

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