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中介房子-比如一个小区有20%房源可以对外房租-烟台新闻直通车

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中介的確可以短時間內影響價格,但傳導機制是他們臨時製造了供應短缺,比如因為和屋主談判和裝修的過程,減少了市場投放,但這些房源最終還是要投放到市場上去,所以中介沒有增加或者減少房源。還有一種可能,因為中介介入,有些原來覺得自己出租房子很麻煩的房東,願意將房子藉助中介投放到市場上,但這種情況估計比較少,也難以統計。

一個區域內如果供應不足,供應就很難提升上去。倒是有一些提高供應的辦法,但是不讓用,比如在房間里設置隔斷,可以住更多人,讓地下室住人,更改土地用途,多建一些住宅。如果新增加供給,來來回回,都是在存量上做文章,這會增加中介的話語權,但不管中介的話語權有多大,租房者的終極對手,還是租房者。

按照一般的推導,很容易得出原因是房源緊缺。甚至連房價上漲,我們也可以粗暴一點,將其歸因於房源緊缺。有人說不是房源缺,而是其他問題,比如中介介入,他們大肆收購房源,從而挑高了房東的慾望,房價上漲是中介推動的,就是在這種情形下得出的結論。

但是有一點不同的是,房地產是一個特別的生意,位置特別重要,位置是獨特的,導致每一套房都不同,缺少可替代性。房子不像汽車等商品,可以通過批量供給,比如一個小區有20%房源可以對外房租,中介如果將這20%房源拿在手中,他們就有話語權。

應該明確的是,能放租出去的房子,都是有業主的,這些業主一般擁有不止一套房,才有能力給他人提供住處。中外都是這樣,外國人的房子,也是有主人的,說外國人不喜歡買房子,而喜歡租房子的,實在是謬誤。

因為這部分房源缺少可替代性,即使在該小區內部相鄰位置可以再蓋樓,增加供給,也因為改變了容積率陽光等條件,提供的不是同樣產品,理論上,供給可以增加,但是根本做不到,所以替代品是相鄰小區,和更遠處的小區。問題是,中介做長租公寓生意,相鄰和更遠處的小區,也被他們拿到了。

政府要是真下決心解決高房價、高房租問題,就應在加大房產供應上做文章。

以前看到一篇文章,說中國大城市租金回報比太低,是因為租金太低,租金還要漲,當時我就有疑問:這是房價要下跌的信號嗎?結果發現,是房價和租金一起上漲。租金回報比還是沒怎麼變化。

前幾年還有媒體常常報道北京做小生意的支持不下去,只能關門了事,後來慢慢就不報道了,不是不再發生這類事,而是大家都習慣了。能漲價,意味着出得起更高租金的商家要入駐,要不然業主不敢漲價,甚至還要降價挽留商家。不同商家、不同生意的賺錢能力不同,不同年份賺錢能力也不一樣,但和住宅租金一樣,商家的賺錢能力整體在提高,不能賺錢的只能被淘汰。

如果我們相信經濟規律,如果相信價格在資源配置中的作用,那麼很容易達成一個共識:房租上漲或者下跌,反映的是可供出租房源的稀缺程度,當然會有干擾因素,但干擾因素都是圍繞供求雙方來展開的。

如果租客變少,那麼租金自然會降低。深圳租房者會發現,稍微緊俏一點的房子如果不下定金,很快就會被別人租去。市場價格總是趨同的,房租也是這樣,只要有人漲起來,就說明緊俏,大家都跟着會漲,傳導速度特別快。

房租上漲,是有人能出得起更高價格,月租金上萬元也已不稀奇,這是因為總有一部分人收入在快速提高,他們願意出更高價格競得租住權,出不起價格的只能住得更遠。香港商鋪值錢的原因,就是購買力帶來的租金一直在漲。

政府決心按下房價,但是房租一直在暗流涌動:有時候傳來房租下降的消息,可是太局部太短期,大概率是平靜一段時間,然後就悄悄漲一點,再漲一點。

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